1주택·다주택·법인 종부세 세율과 계산 방법,
고령자·장기보유 공제, 절세 전략까지 한 번에 안내합니다.
종부세를 정확히 계산하려면 먼저 과세 기준을 이해해야 합니다.
매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산의 공시가격 합계가 기본공제액을 초과하면 부과되는 국세입니다. 12월 1일~15일에 납부합니다.
과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%). 이 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다.
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 기본공제를 받습니다. 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세 부과 대상이 아닙니다.
2주택 이상 보유자는 공시가격 합계 9억 원 초과분에 종부세가 부과됩니다. 법인은 공제 없이 전액 과세됩니다.
2025년 기준 공정시장가액비율은 60%입니다. 과세표준 계산 시 (공시가격 - 기본공제) × 60%로 계산합니다.
종부세는 매년 12월 1일~15일에 납부합니다. 250만 원 초과 시 분납(6개월 이내) 신청이 가능하며, 홈택스에서 온라인 납부할 수 있습니다.
주택 수·과세표준 구간에 따른 세율을 확인하세요.
주택 수와 지역에 따라 종부세율이 크게 달라집니다.
| 과세표준 | 1주택·2주택(비조정) | 2주택(조정지역) | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 1.2% | 2.0% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 1.6% | 3.0% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 2.2% | 4.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 3.6% | 5.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 5.0% | 6.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 6.0% | 6.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 6.0% | 6.0% |
※ 위 세율은 2025년 기준 참고용이며 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스에서 확인하세요.
다양한 공제를 최대한 활용해 세 부담을 줄이세요.
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제. 12억 이하 1주택자는 종부세 대상 아님
가장 유리2주택 이상 보유자는 공시가격 합계에서 9억 원 공제 후 초과분에 과세
다주택 기준1주택자 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%, 장기보유 병행 시 최대 80%
연령 공제1주택자 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% 공제. 고령자 공제와 합산 최대 80%
보유 기간 공제1주택 고령자·장기보유 공제를 최대로 활용하면 세 부담을 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
세 부담을 줄이는 검증된 절세 전략을 카드로 정리했습니다.
종부세 절세는 공제 요건 충족과 합법적 절세 전략 활용이 핵심입니다.
1세대 1주택을 유지하면 공시가격 12억 원까지 기본공제를 받습니다. 가장 강력한 절세 방법으로, 비조정지역 주택을 처분해 1주택 상태를 유지하세요.
자세히 보기만 60세 이상 1주택자는 고령자 공제를 신청할 수 있습니다. 60세 10%, 65세 20%, 70세 이상 30%까지 공제율이 적용되며 장기보유 공제와 합산 최대 80%입니다.
자세히 보기1주택자가 5년 이상 보유 시 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% 장기보유 공제가 적용됩니다. 고령자 공제와 합산하면 최대 80%까지 세 부담을 줄일 수 있습니다.
자세히 보기부부 공동명의로 전환하면 각각 9억 원 공제를 받아 합계 18억 원 공제 효과가 있습니다. 단 단독명의 1주택 특례(12억+공제)와 비교해 유리한 방법을 선택하세요.
자세히 보기납부세액이 250만 원을 초과하면 6개월 이내 분납 신청이 가능합니다. 250만 원 초과분 또는 세액의 50% 이하를 다음해 6월 15일까지 납부할 수 있습니다.
자세히 보기종부세는 전년도 납부세액의 일정 비율(최대 150%)을 초과할 수 없는 세부담 상한 제도가 있습니다. 공시가격 급등 시 세 부담 급증을 방지하는 안전장치입니다.
자세히 보기국세청 홈택스에서 공시가격·보유 주택 수·보유 기간을 입력하면 종부세를 자동으로 계산할 수 있습니다. 공제 적용 후 실제 납부세액을 미리 확인하세요.
자세히 보기비조정대상지역 주택 우선 처분, 임대주택 등록, 공시가격 낮은 주택 취득 등으로 종부세 세 부담을 줄일 수 있습니다. 처분 전 양도세와 함께 비교 분석이 필수입니다.
자세히 보기매년 12월 1일~15일에 홈택스 온라인, 은행 창구, 편의점에서 납부할 수 있습니다. 고지서 없이도 홈택스에서 조회 후 납부가 가능합니다.
자세히 보기상황별 합법적인 종부세 절세 방법을 안내합니다.
공시가격부터 기본공제, 공정시장가액비율, 세율 적용까지 종부세 계산 과정을 단계별로 상세히 안내합니다.
자세히 보기1세대 1주택 기본공제 12억, 고령자·장기보유 공제까지 최대로 활용해 종부세 부담을 최소화하는 방법을 안내합니다.
자세히 보기단독명의와 공동명의의 종부세 부담 차이를 계산하고 어느 쪽이 유리한지 판단하는 방법을 안내합니다.
자세히 보기비조정지역 우선 처분, 임대주택 등록, 세부담 상한 활용 등 다주택자를 위한 절세 전략을 안내합니다.
자세히 보기납부세액 250만 원 초과 시 분납 신청 방법과 조건, 홈택스 신청 절차를 상세히 안내합니다.
자세히 보기신고 기한 초과, 공제 요건 미충족, 주택 수 오계산 등 자주 발생하는 종부세 실수와 예방 방법을 안내합니다.
자세히 보기종부세 계산 및 납부 전 가장 많이 궁금해하는 질문들을 모았습니다.
매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합계를 확인하세요.
홈택스에서 종부세 계산기를 이용하면 과세 여부와 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다.
종부세 계산 단계입니다.
홈택스 계산기에 공시가격, 보유 주택 수, 보유 기간을 입력하면 자동으로 계산됩니다.
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 기본공제를 받습니다. 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세 부과 대상이 아닙니다. 12억 원 초과분에 대해서만 세율이 적용되며, 고령자(최대 40%)·장기보유(최대 50%) 공제를 추가로 받을 수 있습니다.
종부세 납부 기간은 매년 12월 1일~15일입니다. 납부 세액이 250만 원을 초과하면 분납 신청이 가능합니다.
홈택스·위택스·은행 창구·편의점에서 납부 가능합니다.
상황에 따라 다릅니다.
고령자·장기보유 공제 요건을 충족한다면 단독명의가 유리할 수 있습니다. 반드시 세무사와 상담해 유리한 방법을 선택하세요.
납부 기한(12월 15일) 초과 시 다음 불이익이 발생합니다.
납부 기한 내 납부가 어렵다면 반드시 분납 신청을 먼저 하세요.
법인이 주택을 보유하면 기본공제 없이 전액 과세됩니다. 세율은 개인 다주택자보다 높은 단일 세율이 적용되며, 고령자·장기보유 공제도 적용되지 않습니다. 법인 명의 주택 취득은 종부세 부담이 매우 크므로 신중히 검토하세요.